Sprzedaż działki budowlanej – wskazówki: sprzedaż działki pod zabudowę nie jest prosta. Zanim zdecydujemy się na transakcje, jesteśmy zmuszeni do przygotowania szeregu różnych dokumentów, dokładnego zapoznania się z rynkiem nieruchomości i odpowiednią wycenę, na którą składa się wiele czynników.
Prawo jest przewrotne, a rynek nieruchomości niezwykle zmienny. Czasem nie zdajemy sobie sprawy, że nasza działa nie spełnia pewnych standardów, jak prawnie zapewniony dojazd, choć droga istnieje. Paradoks. Niestety, paradoksów jest o wiele więcej, dlatego też przed wystawieniem stosownego ogłoszenia sprzedażowego, powinniśmy zapoznać się ze wszystkimi dokumentami dotyczącymi naszej działki i jej okolicy. To oszczędzi nam kłopotów i rozczarowań.
Działka budowlana, rolna, usługowa, a może leśna?
Pierwszym krokiem, jaki należy postawić, jest określenie statusu działki. Nie jest to coś, co ustalamy sami. Nie możemy sprzedać działki pod zabudowę jeśli określona jest, jako działka rolna. W ten sposób możemy szybko trafić do sądu, gdyż kupiec może nas pozwać za oszustwo. Aby dowiedzieć się, jaki status posiada grunt, który chcemy sprzedać, możemy sprawdzić to w dokumentach, takich jak Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Gminy oraz Studium Ukierunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy. W studium znajduje się plan ogólny dla zagospodarowania terenów danej gminy. Dlatego też nie powinniśmy się skupiać tylko na tym jednym dokumencie. Drugi dokument z opisem planu miejscowego zagospodarowania jest bardziej szczegółowy. Określa on dokładnie, które tereny należą do jakiej kategorii. Dodatkowo w planie znajduje się też wyszczególnienie dotyczące tego, jak wysokie mogą być budynki oraz jak dużo może ich być na danym terenie.
Niestety, tego typu plany szczegółowe często nie dotyczą całego terenu gminy, a jedynie jej cześć. Działka, którą chcemy sprzedaż może znajdować się na terenie, co do którego nie ma szczegółowego planu. W takim wypadku możemy korzystać tylko z ogólnego studium. Jeśli tak się stanie, to należy dodatkowo uzyskać dokument z warunkami zabudowy.
Brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy – co robić?
Brak planu miejscowego łączy się z dodatkową pracą, którą musimy wykonać, aby otrzymać odpowiednie dokumenty, ale czasem może to być dla nas korzystne. Otóż, jeżeli Ogólne studium przeznaczyło naszą działkę jako grunt rolny, a my chcemy sprzedać działkę drożej, jako budowlaną, zawsze możemy złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Urząd ma dwa miesiące na rozpatrzenie wniosku i wydanie decyzji, choć często zajmuje to o wiele więcej czasu, ponieważ nie tylko urząd gminy podejmuje decyzję w tej sprawie, ale i inne organy zajmujące się środowiskiem i budownictwem.
Warto w tym miejscu również zaznaczyć, że dana działka nigdy nie jest w całości przeznaczona pod zabudowę. Do warunków zabudowy dodawana jest decyzja dotycząca tego, w jakich granicach można budować. Ze względu na to nie warto szukać kupców przed wydaniem decyzji. Nigdy nie wiadomo, czy danemu kupcowi będą odpowiadać warunki. Nie wspominając już o tym, że urząd gminy zawsze może odmówić przyznania statusu działki budowlanej.
Działka budowlana – na co zwrócić uwagę?
Gdy nasza działka ma status działki budowlanej, kolejnym krokiem jest sprawdzenie czy posiada wszystkie elementy, które podnoszą jej wartość. Jednym z nich jest droga dojazdowa. Możemy spokojnie założyć, że każda działka ma jakiś dojazd, ale nie zawsze możemy z niego prawnie korzystać. Aby dowiedzieć się tego, jaki status ma droga prowadząca na naszą działkę, należy udać się do urzędu gminy. Jeśli droga jest drogą gminną, o nic nie musimy się martwić, jednak jeśli nasza droga dojazdowa jest drogą prywatną, pojawia się problem. W takim przypadku powinniśmy sprawdzić akt notarialny oraz księgę wieczystą.
Droga dojazdowa może stanowić współwłasność nas i naszych sąsiadów. Jeśli sprzedajemy działkę, sprzedajemy również udziały w drodze dojazdowej. Jeśli mamy przy tej samej ulicy kilka działek na sprzedaż, powinniśmy podzielić udziały w drodze dojazdowej po równo dla każdego kupującego. Czasem może się zdarzyć, że droga, którą dojeżdżamy do działki jest prywatna i w całości należy do naszego sąsiada. Wtedy musimy sprawdzić w księdze wieczystej, gdzie znajduje się nasz dojazd do działki. Jest to ważna informacja do poprawnego sporządzenia dokumentów. Jeśli tego nie zrobimy, nasza działka straci na wartości lub będziemy mieli duży problem z jej sprzedażą.
Uzbrojenie działki – czy to ważne?
Uzbrojenie działki to wszelkie przyłącza, takie jak prąd, gaz, kanalizacja czy telekomunikacja. Jest to również bardzo ważna rzecz, którą musimy sprawdzić przed sprzedażą. Jeśli nie zadbamy o uzbrojenie, działka straci na wartości. W urzędzie gminy znajduje się mapa zasadnicza, gdzie zaznaczone są wszystkie przyłącza. Jeśli teren okaże się nieuzbrojony, kupiec bądź właściciel działki, będzie zmuszony doliczyć koszt przyłączenia do sieci. Cena zależy od tego, jak daleko działka znajduje się od danego przyłącza.
